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热门城市“地王”频现，现时房企更兴隆在“笃定性强”的地块上重金布局
文|《财经》连络员 辛晓彤
剪辑 | 杨立赟
236亿元，广州“新地王”降生。
2月25日，春节后广州土拍首秀迎来重磅地块出让。针对CBD珠江新城东区的马场一期地块，八家房企演出了一场合手续9小时、竞价243轮的“地盘争夺战”，引得超10万东说念主围不雅，劳动器屡次崩溃。
最终，越秀地产将该地块收入囊中，溢价率为26.6%。236亿元的成交总价位列广州土拍历史第二、宇宙第五，折合8.5万元/平方米的住宅楼面价更是刷新广州单价“地王”记载，被视作地产行业的“强心剂”。
参与竞拍八家房企皆为国央企，一方面显流露头部央国企对一线城市房地产基本面的信心，另一方面也说明了现时在拿地顺序的竞争阵势。
克而瑞地产连络中心在有关说明中指出，现时地盘商场的中枢特征是 “央国企主导、聚焦中枢城市”，而地盘商场着实回反正轨，仍需依托销售端的实质性回暖与民企投资的全面重启。
从数据与商场履行来看，广州马场“地王”的降生，是2025年宇宙中枢城市地王频现风景的继续，这一遵循更多由地块自己的中枢价值决定，短期内并不代表商场合座回温。
2025年招拍挂地盘平均溢价率达到5.3%，创下四年来新高，但合座来看溢价率高于1%的地块仅占17%。也等于说，各地的“地王”背后，是土拍商场结构性的冷热不均。
“热门城市中枢肠块的受关怀度合手续走高，骨子是商场严慎度栽植的发达，房企在商场预期尚未全都轩敞的情况下，更兴隆将资金投向笃定性强的优质地块。”58安堵客连络院院长张波对《财经》示意，当一二线城市外围地块、三线城市中枢肠块均迎来商场追捧时，才是房地产商场全都复苏的明驯顺号。
珠江新城临了的“遗珠”
这场土拍苦战的爆发，从地块亮相之初便已埋下伏笔。
2月10日，2026年广州市首时局盘推介沙龙上，马场是其中重心推介地块。中指连络院广州分院连络主宰陈雪强告诉《财经》，该地块是广州近十年来出让过地块中位置最中枢、体量最大、功能最都全的地块。
四肢广州的中枢CBD，珠江新城早已寸土寸金，地盘供应卓著稀缺，马场一期地块也因此被称作珠江新城CBD临了的“遗珠”，该地块正好坐落于广州中枢发展轴之上，区位上风无可替代。
马场一期的起拍价为186亿元，照旧当先广州绝大多半地块的最终成交价，是广州近15年出让的起拍门槛最高的地块之一。
地块的价值还体当今旁边典型豪宅名堂云集。距马场一期地块约2.2公里的保利玥玺湾，2025年11月开盘首日销售额便冲破100亿元，成为2025年宇宙首个开盘当日破百亿的名堂。该名堂成交均价高达17万元/平方米，最高单价更是超30万元/平方米。
中国城市大家智库委员会常务副书记长林先平以为，马时局块在河汉区的稀缺性决定了其中枢价值，后续拓荒企业可通过家具升级合手续保管名堂溢价，而这次土拍的热烈竞标，也对旁边在售项指标价钱形成了正向鼓吹。
竞拍本日的八家房企差异是越秀、保利、招商、华润置地、珠江实业、广州城投、广州建筑以及广州地铁，均为国央企。民企缺席了这场中枢肠块的争夺战，也从侧面反馈出现时商场的拿地阵势。
笔据谋略，马场一期将被打变成高端住宅、顶奢营业、甲级办公、优质老师的万能轮廓体，并建树总绿大地积超10公顷的城央公园，成为珠江新城的又一城市标杆。
出让公约明确条目，竞得方须引入一家高端先锋百货运营企业，名堂建成运营6年内，销售孝顺累计不低于300亿元，也等于每年50亿元。越秀方面则示意，该地块将引入年销售额超200亿元的高端先锋百货企业。
面前呼声最高的是SKP，也符总谋略中“顶奢营业”的定位。据行业媒体WWD征引音书东说念主士称，2025年北京SKP销售额达到235亿元。
早在2021年，中国政府采购网发布《河汉区马时局块功能栽植发展探究名堂竞争性缠绵公告》，便将该地块的发展远景对标北京SKP。2022年，广州市政府与北京华联（SKP）百货有限公司签署政策配合公约，明确提倡建树华南首个SKP名堂。2025年10月，广州印发《提振耗尽专项步履实行有谋略》，提倡鼓吹马场片区高端营业载体建树，多方信号均指向SKP的落地。
结束发稿，SKP与越秀均未就此事真实切情况作念出表态。
土拍商场“筑底”
当年一年，土拍商场的热与售房商场的冷形成光显对比。中枢城市“地王”不停更迭，举例杭州仅一季度就三次刷新单价地王记载。同期，高溢价成交地块频现，一线城市及二线重心城市溢价率超20%较为广泛，成都、杭州等不乏有溢价率当先100%的名堂。
张波提到，2025年商场并未全都复苏，但广州共成交47宗涉宅地块、出让金约506亿元，中枢区域地块溢价率广泛偏高，排名第一的炒股软件白云江高镇地块溢价率达37.83%。
“地王”频现，离不开政策层面的加合手。2023年10月17日，当然资源部发文建议取消土拍中的地价抵制，而后一个月成为土拍政策集会放开的窗口期，成都、杭州等18个新一线、二线重心城市先后取消地价上限。广州紧随自后，成为第一个放开土拍的一线城市。上海和深圳差异于2024年6月和9月放开地盘限价，一线城市中惟一北京尚未全都放开，但部分中枢肠块也已取消地价上限及销售提醒价。
土拍放开的同期，各城市优质地块被纷繁摆上牌桌。轮廓来看，各地“地王”大都如马场名堂一般，具备专有的区位上风。
克而瑞数据涌现，2025年招拍挂地盘平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，创下四年来新高。
看似回暖的溢价率背后，是结构性的冷热分化，宇宙范围内大致终局溢价成交的地块仍属少数：溢价率高于1%的地块仅占17%。
业内关于“高热地块”的传统筛选圭表为成交总价超5亿元、溢价率不低于15%，而2025 年全年顺应这一圭表的地块仅占0.8%，其中一半还集会在杭州、上海、成都三座热门城市。
纯旭配资频繁来说，溢价率的栽植主要集会在一季度。克而瑞深度扣问、普睿数智连络中心连络总监马沉告诉《财经》，“这是由于岁首中枢城市加强优质宅地出让，和马时局块为2026岁首商场开个好头近似。”
2025年一季度，北京海淀朱房两宗地块均汲取不限价、无房价提醒价、价高者得的出让样子，上海、杭州、成都等热门城市也接连拍出高溢价地块；与此同期，三四线城市供地参加季节性低位，对宇宙合座溢价率的拖累效应彰着减轻。
从2025全年合座趋势来看，土拍在年末溢价率有所下落，同比低于2024年。其中一部分原因是溢价率偏低的三四线城市供地数目提高，而一二线城市供地数目减少。
2025年5.3%的地盘平均溢价率在最近四年内处于最高位，但将时刻拉长至十年维度，其水平与2021年的10.5%存在彰着差距。
马沉告诉《财经》，2016年地盘溢价率高企，其时处于城市更新，房价廉价快速飞腾，导致预期地价远高于政府评估价钱，是以溢价率“非往常偏高”。
2018年宇宙平均溢价率降至15.4%，回落到比拟往常的水准，中枢原因是政府对地价的评估体系进一步完善。即便2017年已全面铺开“限房价竞地价”政策，但上限多设定为 30%-50%，政策并非溢价率回落的中枢身分。
2019年至2021年，房地产商场处于高位震撼阶段，2021年上半年溢价率走高与其时新址商场的片霎复苏有关，但下半年跟着房企竞拍履历、竞拍资金等管控收紧，重复商场下行，宇宙土拍商场堕入低迷，溢价率合手续在个位数波动。
“2025年溢价率回升，说明供地范围愈加合理，质地也有所提高。不外应该将其看作商场‘启动筑底’，而非‘商场复苏’。”马沉示意。
民企拿地仍趋严慎
2025年，各地政府保合手“缩量提质”供地策略，全年300城住宅用地成交谋略建面同比下落13.7%，出让金同比下落10.7%，地盘商场从“量增”向“质优”转型。
重心房企拿地总和呈现回温态势。笔据克而瑞数据，百强房企拿地金额11027亿元，同比增长3%，止住了四年来不停下滑的趋势；建筑面积10090万平方米，同比下落5%，自2021年以来合手续裁减。
央国企是拿田主力，百强房企中，14家央企拿地金额当先50%，29家所在国企拿地总和约占三成，而16家民企的拿地金额仅占一成，
不外民企拿地金额有所增长，2025年当先1000亿元，同比增长8%。滨江仍然紧紧占据百强房企前十的位置，邦泰、大华等民营房企置身拿地金额前30名。
总体来看，民企拿地仍以“珍爱型”布局为主，偏好高价值、高笃定性的改善型或豪宅名堂，以保证去化和利润空间，避让三四线城市及远郊地块，裁减风险。
与宇宙性头部央企的跨区域拿地策略不同，民企大多汲取“深耕中枢城市”的拿地想路，举例滨江集团在杭州拿地、大华集团在上海拿地、懋源地产在北京拿地。
此外，民企在拿地样子上更为严慎，倾向于与国央企或所在平台公司组成谐和体，以散布资金压力和名堂风险，纯民企寂然拿地的案例较少。
当下的地产商场，仍在筑底的历程中寻找节拍、不务空名逶迤，商场复苏需要更多时刻与耐性。
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